境外酒店投资布局黄金时间还有半年或一年

时间:2015-09-14 09:25 来源:第一财经日报 作者:第一财经日报

中国人最为典型的购房置业的投资喜好,正在向海外资产配置上渗透。那些以购房为代表的“海淘族”除了在中心城市购置豪宅外,还在考虑购买酒店。


“英法等欧洲国家的小型精品酒店并购,最高可以实现三倍于国内酒店的收益;我们接触过一些英国百年古堡,几百万英镑就能买下来。但当前这些资产价格都在上升,且标的本身数量就不多,留给国内资金布局的时间可能就是半年或一年时间。”携领投资董事兼首席执行官陈扬接受本报采访时表示,现在拼的就是各路买家的下手速度。


那么,投资一家英国古堡酒店到底能不能赚钱?


金融资本瞄上新蓝海


对于产业资本而言,买酒店考虑主要基于旅游业爆发式增长的预期。而近两年,万达、安邦保险、阳光保险等更多国内产业资本早已行动,纷纷大手笔抢筹境外酒店资产。“资产价格比价关系正发生逆转。尤其去年美联储宣布退出量化宽松政策,重启美元加息周期,全球流动性有重新回流美国的趋势,弱美元、强人民币的格局已到达拐点。”陈扬强调称。


在陈扬看来,出海并购的动力来自于人民币跨境投资面临的历史性机遇的吸引,以及政策支撑和消费升级的推动。而另一方面,欧美为应付2008年危机实施的货币量化宽松政策,其释放出的流动性并未完全进入实体经济,很大部分进入了新兴市场的金融体系,推高股市及不动产等资产价格。“在7年之后的今天再看,包括中国在内的新兴市场的资产价格已经站在高位。相比之下,欧美资产反而显现出投资价值。发达国家和新兴市场国家的资产价格比价关系,已经悄然发生了逆转。”陈扬指出。


外部环境只是给出海并购提供了一种可能;临门一脚的最终动力,源自国内的投资现状。


“机构投资者和高净值用户面临境内资产价格高、投资收益低的困境。即便是现金拿在自己手上,现金收益率也是在降低的。”某险企固定收益投资负责人向《第一财经日报》透露,机构投资者当前普遍面临着尴尬局面,即没有收益可观的项目去投资。但另一方面,对投资收益和风险极为敏感的金融资金,仍在不断寻找任何掘金的机会。


其分析称,境外酒店并购会是一个理想的投资方向,但是现有的投资案例中社会资金的参与度很小;而从投资标的上来看,目前以大型机构和产业资本为代表的中资出海,更青睐商业办公楼或单体高端酒店,风险可控但收益率亦不高。“用发基金的形式募资去收购海外酒店,将会是一种新的形式。对于有意向配置境外酒店资产,同时又不具备并购和管理能力的机构、高净值人群,这会是一个好的开始。”该负责人表示。


陈扬对此观点也给予了认同。以他所在的携领投资正在募集的首期基金为例,与投资单一酒店相比,投资酒店资产组合可以分散风险,并且提高投资回报率,实现差异化竞争,“以类REITs的股权投资结构去并购海外酒店,将使投资人的风险低于一般PE基金、高于一般的债券。”


那么,最受关注的投资收益部分的账又该如何去算呢?


陈扬介绍称,当前境内酒店投资的平均回报率大多在3%左右的水平,较高的项目能够实现5%至6%;在欧洲核心区域,即伦敦、巴黎、法兰克福核心地段酒店的投资回报率则在5%~6%区间,但同时呈现越远收益率越高的规律。如近郊的酒店投资回报可以达到6%~7%,再远一点区域的酒店甚至会达到8%~10%的水平。


“星级之间的区别并不表现在服务标准、房间装饰和整洁度等方面,而主要是一些类似房间面积等硬件标准。因此,很多欧洲国家不同区域的酒店租金差异并不大。但离核心区域越远、酒店的资产价格会低很多,有些百年古堡改建的酒店只需几百万英镑就能买下。所以投资回报率就会随之升高。”其强调称。


出海抢筹竞争加剧


大势所趋,并不意味着可以高枕无忧。巨大的蓝海与空前的竞争同在,标的和时机的不同选择,决定了境外酒店并购的投资收益或将千差万别。


根据国家旅游局的统计数据,2014年中国出境游人数超过了1亿人次,且每年还在以18%的速度增长。但部分国家的旅游空间还待进一步挖掘。陈扬估算,去年1亿人次的出境游中前往欧洲国家的只有350万,占中国出境游人次3%左右,远远低于全球赴欧旅游人次52%的占比,“中国游客的欧洲游在今明两年或将爆发性增长,但很多欧洲国家过去5年新增酒店数量非常少,短期内酒店供应量将严重不足,这是布局的好机会。”


但与此同时,其表示,就接触过的境外酒店并购的项目来看,中资企业出海抢筹的优势,是资金量大、投资动力足,但由于投资政策也容易导致投资的周期更长,“境外酒店并购现在是比速度。当前境外酒店资产价格在上升,留给国内资金的布局时间可能就是半年或一年;有些城市周边的标的本身数量也不多,很快就会被配置完”。


而激烈的竞争,并不仅仅出于国内出海队列内部。陈扬同时强调,就欧洲中资出海并购酒店的投资总量仍非常小,在具体区域的实际资本运作中,势力仍较为单薄。


“最近我们有个并购团队刚从英国回来,带回来市场上的几个新现象。一方面是项目竞拍中的对手阵营开始多元化,越来越多国家的企业都参与进来,比如美国、新加坡、俄罗斯和中东地区等企业等。另一方面,欧洲资产也正处在金融危机之后的自然修复过程中,资产价格的提升是修复的正常趋势。”


“这意味着,海外酒店资产的价值已经被全世界发现。”陈扬强调称,“当前中资所面临的竞争压力已来自全球;在设定收益目标后,”应是快点下手的时候了。


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